Quem paga IPTU há anos pode virar dono do imóvel? Entenda

Usucapião é uma forma legal de adquirir a propriedade de um imóvel pelo tempo de posse, o que leva muitas pessoas a questionarem se o pagamento do IPTU, por anos, pode garantir o direito ao bem.

A dúvida costuma surgir em situações nas quais o imóvel é ocupado por longos períodos sem regularização formal. Isso porque, quem mora há muito tempo em uma casa e paga o imposto todos os anos, pode acreditar que isso gere direito automático.

Afinal, o carnê chega, pagamento é feito e a ocupação continua. Porém, a legislação brasileira estabelece critérios específicos para a usucapião.

O que é usucapião segundo a lei?

A usucapião é a forma de se adquirir uma propriedade baseada na posse prolongada. Tema está previsto no Código Civil, entre os artigos 1.238 e 1.244.

A Lei exige posse contínua, pacífica e sem oposição. Além disso, a pessoa deve agir como se fosse dona do imóvel, comportamento chamado de animus domini.

Prazos variam conforme a modalidade, podendo ser reduzidos quando há moradia habitual, obras ou função social.

Pagar IPTU gera direito automático?

Pagamento de IPTU pode servir como indício em um processo. Porém, ele não comprova, sozinho, a intenção de ser dono do imóvel. Justiça analisa o conjunto das provas.

O Superior Tribunal de Justiça entende que a simples quitação de tributos não garante o reconhecimento de usucapião. O imposto é apenas um dos elementos avaliados.

Assim, pagar IPTU por muitos anos não transforma automaticamente o contribuinte em proprietário. O juiz verifica se houve posse qualificada e independente de autorização.

Contrato de aluguel impede usucapião?

O que diz a Lei do Inquilinato?

A Lei nº 8.245/1991 trata das locações urbanas e determina que o locador deve pagar impostos e taxas do imóvel, salvo cláusula contratual diferente.

Assim, o contrato pode transferir o pagamento do IPTU ao inquilino, mas a responsabilidade tributária perante o município continua sendo do proprietário.

Mesmo nesse caso, o pagamento ocorre por obrigação contratual. O locatário reconhece que não é proprietário. Esse ponto afasta a posse com intenção de dono.

Posse autorizada não gera propriedade

A usucapião exige posse sem autorização do dono. No aluguel, a ocupação ocorre com consentimento. Portanto, não há posse adversa.

Assinatura do contrato demonstra vínculo jurídico. O morador admite que outra pessoa é titular do imóvel. Por isso, a Justiça costuma rejeitar pedidos de usucapião baseados apenas em relação de locação.

Quando a usucapião pode ser reconhecida?

Lei exige participação obrigatória de um advogado ou defensor público. Processo não depende da vontade do antigo proprietário, pois a usucapião é uma forma de aquisição originária.

O cartório notifica os envolvidos e o silêncio das partes notificadas é interpretado como concordância. Para iniciar a regularização, o morador deve seguir os seguintes passos:

1. Documentação de posse: reunir contratos de compra e venda, contas de água e luz, IPTU e recibos de benfeitorias. Segundo especialista, "contas de IPTU de quinze anos atrás guardadas em caixas de sapato podem ser a prova que faltava";
2. Ata notarial: lavrada em cartório de notas, onde o tabelião registra a posse e o tempo de ocupação;
3. Planta e memorial: documentos técnicos elaborados por engenheiro ou arquiteto habilitado;
4. Protocolo e notificações: entrega dos documentos no registro de imóveis e aguardo do prazo de 15 dias para manifestação de confrontantes e entes públicos.

Confira mais detalhes nesta matéria do Costa Norte.