O salto da 'caçula da Baixada' para o topo da valorização imobiliária, diversificação de mercados e a arquitetura de alta performance redesenham o município
Marina Aguiar
Publicado em 29/05/2026, às 11h15
Bertioga rompeu a barreira do veraneio. O que antes era o refúgio de fim de semana da capital paulista tornou-se o endereço definitivo de um público que busca infraestrutura urbana completa aliada à proximidade com o mar. Esse movimento, acelerado pelo modelo híbrido de trabalho, trazido à bordo da covid 19, desencadeou um ciclo de investimentos que elevou o patamar do metro quadrado e atraiu compradores de diversas regiões do país.
O primeiro sinal dessa transformação está no mapa do investidor. O interesse por Bertioga deixou de ser um movimento estritamente paulistano para se tornar um ativo de alcance nacional. Abel Rocha, CEO da Sabel Incorporadora, destaca essa nova geografia do mercado:
Os interessados não vêm apenas da capital, mas de todo o estado e, até, de outras regiões do país, como Goiás e Mato Grosso”.
Segundo ele, tal diversidade de investidores sustenta um novo nível de exigência estética e estrutural. “Segurança, proximidade com a capital e qualidade ambiental colocam Bertioga em destaque no litoral paulista. Hoje, a cidade já apresenta um dos maiores valores de metro quadrado da região”. Abel Rocha projeta que o município seguirá como uma das áreas de maior desenvolvimento do país nos próximos anos.
Quem procura o novo perfil de moradores encontra pessoas que não querem apenas a segunda residência, mas um novo modo de viver. Além da proximidade com o mar e a natureza, entram na conta fatores como mobilidade, segurança e qualidade de vida, que já reposicionam o município no mapa do litoral paulista.
Esse perfil também é percebido no comportamento e nas características de quem chega. Segundo Pedro Alves, da imobiliária Ramon Alvarez, há predominância de moradores com maior poder aquisitivo e uma faixa etária ampla, entre 30 e 70 anos.
São famílias com um ou dois filhos, casais mais jovens, ou até pessoas que estão se aposentando e buscando mais qualidade de vida. Mais do que a idade; o que aproxima esse público é o estilo de vida que procuram”, afirma.
A busca por praticidade também é nítida. “Muita gente quer chegar aqui e ir para um apartamento, para ter menos dor de cabeça. Atravessa a rua e já está na praia, com toda a estrutura do condomínio cuidando do resto”, diz. Nesse cenário, cresce o número de moradores fixos nos empreendimentos mais recentes, movimento que já representa entre 20% e 40% das unidades e segue em expansão.
Nas ruas, ciclovias e novos projetos residenciais, há um padrão em comum: integração entre espaços, mobilidade, natureza e arquitetura.
Houve uma transformação muito grande no perfil de Bertioga”, resume Alves.
“Muita gente tem o sonho de se aposentar e viver na praia, e, hoje, Bertioga se tornou esse lugar possível, com mais estrutura e segurança”, reforça. Com 38 anos de atuação na cidade, Alves foi um dos primeiros a apostar no potencial imobiliário do Centro.
Essa nova dinâmica contribui para o que Abel Rocha define como um “círculo virtuoso”: o aumento da demanda impulsiona investimentos, que fortalecem comércio, serviços e infraestrutura urbana.
O impacto também é visível nos empreendimentos. Se, antes, o foco se concentrava na Riviera de São Lourenço, hoje, os projetos se espalham por diferentes regiões do município, acompanhando a expansão da demanda e elevando o padrão construtivo.
Há uma preocupação maior com estética, integração com o entorno e estruturas de lazer mais completas, acompanhando um público mais exigente”, destaca Rocha.
A estética da cidade também mudou para garantir liquidez. O engenheiro Eduardo Tomé, da STG Strongest, pontua que o comprador atual prioriza projetos contemporâneos, alinhados a tendências globais.
Não adianta o arquiteto querer inventar algo com 'cara de litoral norte', porque o comprador teme que o imóvel fique fora do padrão de revenda. O que dita a arquitetura agora é o que as redes sociais e os corretores mostram como o desejo mundial", afirma Tomé.
Essa padronização alterou até a demanda por mão de obra local. Materiais de manutenção zero, como ripados de alumínio e portas em ACM (material composto de alumínio) tornaram-se o novo padrão. Nas palavras de Eduardo Tomé:
O novo perfil imobiliário de Bertioga é marcado pelo uso de materiais que exigem manutenção zero. Ninguém mais quer madeira de verdade, ou telhado que precise de telhadista. Agora, o padrão são as famosas 'portas de girafa', aquelas portas gigantescas de ACM que dão imponência à entrada. É uma miniatura da sofisticação da Riviera aplicada ao ambiente urbano do Centro".
Complementando essa visão, o arquiteto Carlos Carreira observa que Bertioga abandonou o modelo artesanal em busca de obras mais rápidas e eficientes. Ele destaca que a própria geometria das casas mudou para otimizar o solo, resultando em ambientes integrados e volumes retos. Para Carreira, essa mudança reflete um comprador que vê o imóvel como extensão da residência fixa, mas que não abre mão da infraestrutura como garantia de valorização.
Mais do que observar o mercado, o arquiteto projeta o futuro de Bertioga.
Vejo, e espero, que seja uma expansão mais integrada à natureza. Quase que uma simbiose, um “Efeito Riviera” em toda a cidade. Que atenda às regras urbanísticas rígidas, buscando sempre a preservação ambiental, com bairros planejados onde a infraestrutura vem em primeiro lugar”.
A modernização dos espaços passa pela influência direta do modelo já consolidado na cidade: a Riviera de São Lourenço. Referência em planejamento urbano e padrão construtivo, o bairro moldou, ao longo dos anos, a forma de pensar novos empreendimentos em outras regiões de Bertioga.
Esse movimento, no entanto, não se restringe ao Centro. Segundo o engenheiro Eduardo Tomé, “o bairro Maitinga se consolidou como uma das áreas mais procuradas para moradia”, combinando condomínios mais novos, terrenos maiores e uma configuração urbana mais generosa.
Já o Indaiá ainda preserva características de um antigo bairro de veraneio, com casas inseridas em meio à natureza. Em São Lourenço, a influência da Riviera é ainda mais direta, tanto na arquitetura quanto no perfil dos empreendimentos, impulsionada pela proximidade e pela valorização da mesma faixa de praia.
Para Pedro Alves, essa transição foi, em parte, intencional. Com histórico de atuação na Riviera, ele explica que a experiência acumulada no bairro foi levada para o Centro como forma de antecipar uma nova demanda.
A gente já tinha um padrão de produto, de qualidade de construção, e decidiu trazer isso para Bertioga. Existia uma percepção clara de que o Centro iria crescer e que havia espaço para empreendimentos com esse nível de entrega”, afirma.
Esse novo momento da cidade também se traduz em projetos que ajudam a materializar essa mudança de padrão. Empreendimentos como o Beach Garden Family Club; Boulevard Family Club; Tulum Bertioga Family Club; Square Bertioga e Onda, todos na região central, exemplificam essa transição ao trazer para fora da Riviera um modelo de moradia que combina localização privilegiada, estrutura de lazer e integração com o entorno. Com metragens que variam de cerca de 80m a mais de 200 metros quadrados e opções de dois a quatro dormitórios, esses projetos dialogam diretamente com o perfil de morador que chega à cidade: famílias que buscam conforto, praticidade e uso frequente do imóvel, e não apenas estadias pontuais.
A vinda desses empreendimentos reflete uma mudança mais ampla na forma de ocupar o litoral. “A gente trouxe para o Centro um padrão que já existia na Riviera, com mais qualidade construtiva e uma proposta de viver o imóvel no dia a dia. A praia vira quase um detalhe”, reforça Pedro Alves. Na prática, isso se traduz em condomínios com infraestrutura completa, apartamentos mais amplos, varandas integradas e uma lógica de uso contínuo, alinhada a um público que quer morar e, não, apenas passar temporadas.
O impacto desse movimento, no entanto, vai além do mercado imobiliário. Para Lindomar Araújo, da Lindo Imóveis, o principal desafio agora é acompanhar o crescimento com planejamento.
Bertioga vive um momento importante de expansão, mas é fundamental que esse desenvolvimento seja organizado, para garantir qualidade de vida a longo prazo”, avalia.
Ele também destaca uma característica estrutural da cidade, que favorece esse crescimento.
Bertioga é um paraíso plano. Isso facilita muito a mobilidade, o deslocamento e o próprio planejamento urbano, o que faz diferença no dia a dia de quem mora aqui”, afirma.
A tendência, segundo ele, é de continuidade. Impulsionada pela combinação entre natureza preservada e avanço da infraestrutura, a cidade deve seguir atraindo novos moradores.
Na avaliação de Abel Rocha, esse cenário também explica a valorização atual, e ele projeta:
Bertioga deve ser uma das regiões que mais vão se desenvolver no país, impulsionada pela melhoria de acesso e expansão da infraestrutura urbana”.
A valorização imobiliária no município atingiu patamares elevados, especialmente na região do Centro, onde o metro quadrado para imóveis frontais gira atualmente em torno de R$20 mil a R$22 mil, com projeções de especialistas de que possa alcançar os R$30 mil até o final de 2026. Para os próximos anos, a expectativa é de crescimento contínuo.
