Reforma Tributária altera regras para aluguéis em 2026; veja o que muda

Neste ano, novas regras tributárias afetarão o mercado de aluguéis no Brasil, introduzindo impostos como a Contribuição sobre Bens e Serviços (IBS) e Imposto sobre Bens e Serviços (CBS), que afetarão locadores e inquilinos que:

• Vendam mais de um imóvel construído nos últimos cinco anos;
• Vendam mais de três imóveis no ano, adquiridos há menos de cinco anos;
• Obtenham receita anual superior a R$ 240 mil com aluguel de mais de três imóveis.

Segundo a Federação Nacional das Empresas de Serviços Contábeis e das Empresas de Assessoramento, Perícias, Informações e Pesquisas (Fenacon), atualmente, os valores obtidos por uma pessoa física por meio de aluguéis são considerados somente como renda.

Previsto para todo início de ano, o reajuste anual do aluguel segue os índices de inflação, respeitando o intervalo mínimo. Mas, neste ano, mudanças trazidas pela Reforma Tributária começam a valer. 

Locação passará a ser considerada operação onerosa (qualquer transação que envolve um pagamento, ou promessa de pagamento por bens, ou serviços), mas o impacto dependerá de fatores como o valor da receita obtida com aluguéis, regime de tributação adotado e o número de imóveis.

Em fase de teste, a transição será gradual no aluguel residencial em 2026, sendo aplicada uma alíquota simbólica de 1%, com aumento progressivo até a cobrança integral prevista para 2033.

Durante este ano, haverá apenas a obrigação de declarar essas informações, sem recolhimento de imposto. Porém, o descumprimento da declaração poderá gerar multa. A cobrança efetiva começa de forma reduzida em 2027.

Receita Federal empregará instrumentos de fiscalização, como o Cadastro Imobiliário Brasileiro (CIB), conhecido como “CPF dos imóveis”, e o Sistema Nacional de Gestão de Informações Territoriais (Sinter), que centralizará informações de imóveis. 

Com isso, serão coletados dados como titularidade, matrícula, localização dos imóveis, permitindo que a Receita cruze informações entre as Declarações de Imposto de Renda, IPTU com dados cartorários e informações bancárias.

Caso o locatário declare a locação realizada e o locador, não, a RF identificará a divergência e aplicará as penalidades devidas, como: 

• Locador: multa de 75% do valor não declarado, acrescida de juros e correção monetária, podendo chegar até 150% nos casos de reincidência e possibilidade de caracterização de crime tributário em casos graves.
• Locatário: multa de até 20% sobre valores omitidos e perda de deduções ou restituições no Imposto de Renda.