Imóveis em leilão podem repassar dívidas ao comprador, alerta advogado

Os leilões de imóveis ganharam popularidade nos últimos anos e atraem desde investidores até pessoas em busca do primeiro imóvel. Com descontos que podem superar 50% do valor de mercado e lances feitos pela internet, o formato parece vantajoso. No entanto, a compra pode esconder riscos relevantes, como dívidas e disputas judiciais que acabam recaindo sobre o arrematante.

“O leilão é seguro, mas não é simples. Um erro na análise de dívidas, no edital ou no processo pode transformar um bom negócio em prejuízo”, alerta o advogado Carlos Campi, especialista em direito imobiliário com atuação em leilões e regularização de imóveis.

Segundo ele, sete falhas são recorrentes entre compradores iniciantes. Veja:

• Ausência de suporte jurídico;
• Leitura superficial do edital;
• Desconhecimento da situação real do imóvel;
• Cálculo incorreto dos custos totais;
• Confiança em informações genéricas da internet;
• Decisões por impulso; 
• Falta de análise do processo judicial ou extrajudicial.

Um dos casos acompanhados pelo advogado ilustra como o descuido pode gerar prejuízo elevado. “Depois de pagar pelo bem, um cliente recebeu cobrança de R$ 70 mil em taxas condominiais. Estava tudo no edital, mas ele não consultou um advogado antes”, relata.

Dívidas e ocupações: riscos que nem sempre ficam evidentes

Dois pontos costumam surpreender quem compra imóvel em leilão: as dívidas e a ocupação do bem. Nem todas as pendências são automaticamente extintas após a arrematação. IPTU, taxas condominiais e até algumas ações judiciais podem, sim, ser transferidas ao comprador, a depender do tipo de leilão e das regras previstas no edital.

Outro impasse comum é a ocupação. Muitos imóveis leiloados ainda estão ocupados por antigos proprietários ou terceiros. Nesses casos, a desocupação pode exigir ação judicial, gerar custos adicionais e demandar meses de espera. “A desocupação pode levar tempo, causar desgaste emocional e financeiro. Por isso, é essencial avaliar o perfil do ocupante e contar com apoio especializado”, explica Campi.

Leilão judicial e extrajudicial: diferenças na segurança jurídica
A origem do leilão influencia diretamente nos riscos do negócio. Nos leilões judiciais, supervisionados pelo Judiciário, as dívidas costumam ser sub-rogadas ao valor da arrematação, e a desocupação ocorre no próprio processo que motivou a venda.

Já nos leilões extrajudiciais, regidos por contratos de alienação fiduciária, algumas dívidas podem permanecer vinculadas ao imóvel, e a desocupação pode exigir uma nova ação judicial. “O edital não esconde nada, mas é técnico. O problema é que muitos compradores não sabem interpretá-lo”, destaca o advogado.

Como reduzir riscos ao investir em leilões
Para quem pretende entrar nesse mercado, o caminho mais seguro envolve três cuidados básicos: buscar informação de qualidade sobre leilões e legislação, aprender a fazer a leitura técnica dos editais e contar com assessoria jurídica especializada.

O acompanhamento profissional deve começar antes do lance, com a análise de documentos e riscos, seguir durante o processo de arrematação e continuar após a compra, com a desocupação legal, regularização da posse e atualização da matrícula do imóvel. “Com o preparo certo, qualquer pessoa, mesmo sem experiência, pode fazer bons negócios em leilão”, conclui Campi.