Um novo jeito de morar em Guarujá

Guarujá começa a viver uma transformação que vai além do número de novos empreendimentos. À medida que aumenta o interesse de moradores permanentes pela cidade, o mercado imobiliário passa a responder a uma demanda diferente daquela historicamente associada às férias e fins de semana. Em 2025, a área de construção autorizada pela prefeitura cresceu 38%, chegando a 310 mil metros quadrados. Nas regiões mais valorizadas, próximas à orla, onde os terrenos livres são cada vez mais escassos, parte dessa renovação ocorre sobre o que a cidade já construiu.

Casas e edifícios antigos entram no radar das incorporadoras, enquanto novos projetos apostam em condomínios com áreas de lazer, serviços e estruturas pensadas para uma rotina que vai além da temporada. A proximidade com a praia continua sendo um dos principais atrativos, mas o comprador passou a observar também o que existe dentro e ao redor do condomínio: vagas, lazer, espaços para trabalhar, academias, áreas para animais de estimação, comércio, escolas e serviços.

Para Nathan Brandi, da Mar Imóveis Prime, uma parcela crescente dos clientes procura Guarujá para morar durante todo o ano ou dividir a residência entre a cidade e outros municípios. O home office ajudou a ampliar essa possibilidade, assim como a busca por qualidade de vida.

A gente tem um comprador muito mais criterioso”, afirma. Segundo ele, além da localização, o cliente quer saber sobre a estrutura do edifício, a modernidade do apartamento e as condições do entorno.

Tadeu Fialho, diretor da Construmoura, identifica o mesmo movimento.

Muitos estão no formato home office e valorizam a qualidade de vida. O apartamento de praia deixou de ser usado apenas em férias e feriados para se tornar uma extensão da moradia ou a residência principal”.

A percepção, porém, não é unânime. Pedro Muller, da Remax, ainda considera o perfil de veraneio predominante entre seus clientes. A maior parte vem da capital e da Grande São Paulo e procura Guarujá para uma segunda residência, muitas vezes também como investimento.

Na avaliação do corretor, a consolidação desse novo perfil dependerá também da melhoria das conexões e da oferta de infraestrutura e serviços capazes de sustentar uma população permanente maior.

Mercado com novos moradores
O certo é que o veranista convive com o investidor, que busca renda com locação ou valorização do imóvel, e com o morador permanente. Há quem passe apenas fins de semana e feriados, quem divida o ano entre Guarujá e São Paulo e quem tenha escolhido definitivamente a cidade para viver.

Pitangueiras continua entre as regiões mais buscadas, favorecida pela localização central e pela oferta de comércio e serviços. A Enseada reúne uma faixa ampla de produtos, dos apartamentos de valores mais acessíveis aos imóveis de alto padrão da Península. Astúrias e Tombo atraem compradores interessados em uma rotina mais tranquila, enquanto Pernambuco, Jardim Acapulco e a região da Península concentram imóveis de padrão elevado.

Brandi cita clientes da capital e do interior paulista. Carlos Meschini, diretor regional do Secovi-SP, observa também um movimento de moradores de Santos em direção ao Guarujá, em busca de alternativas mais acessíveis. Segundo ele, empreendimentos enquadrados no Minha Casa, Minha Vida e voltados à classe C têm contribuído de maneira significativa para o mercado local. O movimento mostra que a transformação imobiliária não ocorre apenas no alto padrão. 

Construir onde a cidade já existe
Há uma questão que antecede a escolha do comprador: onde construir? Nas áreas próximas à orla, especialmente em Pitangueiras, Astúrias e Tombo, os terrenos livres são cada vez mais raros. A alternativa é olhar para o que já existe. Casas podem dar lugar a novos edifícios. Prédios antigos podem ser substituídos por empreendimentos com mais unidades e áreas de lazer. Em outros casos, apartamentos com boa localização e plantas generosas passam por reformas e modernizações. 

A expansão urbana encontra limites geográficos claros. Para Meschini, o atual Plano Diretor reduz o aproveitamento dos terrenos em comparação com municípios como Santos e acaba tornando outros mercados mais atraentes para o incorporador. O setor defende mudanças nas regras de ocupação, especialmente em relação ao aproveitamento do solo e ao gabarito das construções.

A lógica é econômica: regras que permitem maior aproveitamento do terreno podem influenciar diretamente a decisão sobre onde investir. Mas, para o urbanista Denis Ferri, essa discussão não pode ser reduzida à quantidade que o mercado pode construir.

Um Plano Diretor não existe somente para definir quanto o mercado pode construir. Ele precisa equilibrar interesses privados com objetivos coletivos de mobilidade, habitação, infraestrutura, preservação ambiental e qualidade urbana”, afirma.

Adensar sem perder a cidade
Ferri considera que uma cidade mais compacta pode ser positiva quando aglutina moradia, comércio, serviços e empregos. O problema, segundo ele, é confundir adensamento com a construção de edifícios cada vez mais altos. Em uma cidade costeira como Guarujá, decidir onde e como adensar exige considerar topografia, encostas, drenagem, saneamento, ecossistemas costeiros e paisagem.

Para mim, a pergunta não deveria ser simplesmente ‘Guarujá pode construir mais?’, mas onde pode adensar, em quais condições e quais benefícios públicos devem acompanhar esse adensamento”.

A questão ganha peso diante da perspectiva de crescimento da população permanente. Guarujá já é uma cidade de moradores fixos, ressalta Ferri. O que pode mudar é a intensidade dessa condição e sua integração com a dinâmica metropolitana. A prefeitura afirma que prepara a infraestrutura para acompanhar o adensamento, com intervenções como a macrodrenagem do rio Santo Amaro, o prolongamento da avenida Dom Pedro, na Enseada, e obras de drenagem na avenida Santa Maria.

Quem pode continuar morando?
Existe ainda uma dimensão menos visível da valorização imobiliária: quem consegue continuar morando nas áreas que se valorizam? Para Ferri, esse é um dos principais desafios do próximo ciclo urbano. A valorização pode elevar o preço dos imóveis, dos aluguéis e do próprio custo de vida, dificultando a permanência de moradores de menor renda.

Em Guarujá, o problema tem uma consequência prática. Trabalhadores do turismo, comércio, serviços e atividades portuárias precisam morar próximos aos locais onde trabalham. Se forem deslocados para regiões mais distantes, aumentam os tempos de deslocamento e a pressão sobre a mobilidade.

O Plano Diretor pode ser uma das ferramentas para enfrentar esse processo. Ferri cita instrumentos como as Zonas Especiais de Interesse Social, a produção de habitação de interesse social em áreas bem localizadas, a regularização fundiária e mecanismos de captura da valorização imobiliária.

O fundamental é garantir o direito de permanência. Uma cidade não se torna socialmente melhor simplesmente porque seus imóveis passam a valer mais”.

Infraestrutura muda o valor da terra
Os grandes projetos de infraestrutura que podem alterar a posição de Guarujá na Baixada Santista também entram no radar do mercado imobiliário. Túnel Santos-Guarujá, aeroporto e expansão portuária são vistos pelo setor como potenciais indutores de novos investimentos. Para Meschini, essa combinação pode acelerar a procura por imóveis na região nos próximos anos.

Eu acho que a Baixada vai sofrer uma evolução do alto padrão e alto padrão luxo muito grande”, diz.

Ferri, entretanto, chama atenção para uma inversão importante: o mercado imobiliário costuma se antecipar à infraestrutura. A expectativa de uma nova conexão pode valorizar a terra antes mesmo de a obra existir.

O maior risco é a infraestrutura chegar antes do planejamento urbano”, afirma.

O que não pode se perder
Guarujá continuará mudando. A questão é decidir como. Para Ferri, a paisagem precisa ser entendida como parte da infraestrutura da cidade. Praias, morros, vegetação, manguezais, topografia e relação com a orla também compõem a identidade urbana e o valor que atrai moradores e visitantes.

Uma cidade não é formada apenas pelos seus edifícios ou pela imagem de sua orla, mas também pelas pessoas que conseguem permanecer nela, pelos bairros, pelo comércio cotidiano, pelos espaços públicos e pelas relações construídas ao longo do tempo”.

É nesse ponto que as diferentes visões sobre o futuro imobiliário de Guarujá se encontram. O mercado vê espaço para novos produtos e maior aproveitamento dos terrenos; os compradores encontram diferentes possibilidades de moradia; a prefeitura prepara obras para acompanhar o crescimento; e o urbanismo coloca uma condição: que a transformação física venha acompanhada de planejamento.